斑马消费杨柘
挣扎了一年的房地产行业终于交出了成绩单，100强房企中90%出现下滑，整体下滑幅度超过40%。行业老大碧桂园少卖2800亿，销售额同比下降38.81%至4410.9亿元。
关键是，万科与亚军保利、碧桂园的销售额差距从上千亿缩小到300亿元以内。按照现在的趋势，太空房公司大概率会在2023年丢掉老大的位置。这意味着以高周转为核心的碧桂园模式即将终结。
对于碧桂园来说，短期的阵痛还是没有完全解除的流动性危机。长期来看，地产业务重在三四线，商业价值难以提升，也缺乏像万科、华润、招商蛇口、龙湖这样的“地产+”业务。
当新的房地产周期即将开始时，差异化、综合化的房地产业务将逐渐取代上一个时代的高周转、重负债模式。碧桂园及其弟子，何去何从？
高周转率时代的终结
11月底，地产老大、宇宙地产公司碧桂园给徘徊的房地产行业打了一针鸡血。
我上一次这么做是恒大，全民营销，全国所有楼盘7.8折。
一个“创意”，第一个用了天才，可能会得到一定的效果，第二个用了大概率，效果一般。
从当时的实际情况来看，碧桂园的这一波优惠也是象征意义大于实际意义:碧桂园的项目大多位于三四五线城市，选择余地有限；既然是现房，说明这几个项目都是两三年前就开始卖的，但是顺周期还没卖出去的房子。在逆周期时期能不能折价出售？
12月底以后的实际效果其实也印证了这一点。克而瑞的数据显示，2022年12月，碧桂园继续“降价”，销售均价为8081.33元/平方米，同比下降约500元，环比减半。即便如此，销售情况依然较为低迷，单月交易销售额218.6亿元，同比下降22.73%，环比下降39.45%。
去年碧桂园销售4410.9亿元，少2800亿元，同比下降38.81%，销售面积5236.3万平方米，同比下降37.75%。
过去的2022年，已经确认是房地产行业的低谷。近九成百强房企业绩同比下滑，全年累计销售规模同比下降41.6%。大型房企整体目标完成率处于历史低位。
“钻石时代”的领头羊毕横万荣去年销售额只有450.7亿元，2021年为4356.3亿元，只剩零头，排名也降至第34位；融创稍好，销售额1607.5亿元，下滑超过70%，排名从第三位下滑至第十一位；即使最好的万科销售额也下降了30%。
所以碧桂园还能守住行业老大的位置，确实难能可贵。
但万科、保利、碧桂园的差距在缩小。2021年销售差分别是1000亿和2300亿，去年只剩下不到300亿。
在碧桂园全面收缩过冬的时候，万科、保利这些高材生已经在现金储备充裕的基础上开始抄底。新的一年，碧桂园很可能会让出老大的位置。
这可能意味着中国房地产业的“碧桂园时代”即将结束。行业代表已经从“毕横万荣”变成了扩大版的“招宝万金”。
“农民”杨国强，创业多年，并不明显。碧桂园2007年销售额突破100亿，进入中国十大房地产公司名单。但那是“招各种钱”的黄金时代，业内推崇SOHO中国这样的明星房企。
时隔多年，碧桂园在TOP10榜单后半段徘徊多年。真正的跃升发生在2015 -2018年期间:2015年公司销售额1401.8亿元，行业排名第七；两年后以年均近100%的增速成为行业龙头，2017年销售额5500.1亿元；登顶后，2018年仍保持30%以上的增速，销售额达到7286.9亿元。
但此后，尤其是震惊全国的安全事故频发后，碧桂园就跑不动了。从2018年到2021年，其销量几乎停滞不前，直到2022年遭遇大跌。
房地产进入新周期。
房地产政策收紧几年，2020年推出的“三条红线”已经敲定。该行业最终将在2021年开始其下行周期。经过一年多的调整，特别是“三支箭”重新出山，房地产行业即将走出低谷，这已经成为各界的共识。
任何行业，经过一段调整期后，都不会以完全相同的方式回来。快餐、白酒、互联网、医疗都是如此，房地产行业也不例外。
在新的房地产周期中，我们在上一个逆周期时刻做出的大部分趋势预测都将一一上演:
差异化，城市差异化，房企差异化，产品差异化。还有几个城市的房地产市场可以“奏乐起舞”？一些房企注定要退出历史舞台。哪些球员补位？经济适用房、纯刚需房、改善型及以上住房的市场走势也会有很大不同。
市场格局将趋于稳定，一批真正的全国性房企，加上一批深耕的区域性房企和一批基于“地产+”业务的特色房企，将在行业中各显神通。
前几年那些冲击千亿的黑马玩家，还有几个？现在，他们都掉进了同一个陷阱。
碧桂园以“高周转模式”登顶后，市场蜂拥而至，诞生了一批“小碧桂园”，最典型的就是中粮。但中粮将物业公司卖给碧桂园后，仍处于艰难的自救状态。
事实证明，所有行业成熟后的结构其实差别很大。
从开发到开发+运营，这其实是房地产行业已经看到并一直在推动的方向。毕竟卖房是一次性交易，小区物业费、商场客流量、公寓租金才是流水。
无论哪种趋势，碧桂园都是首当其冲。
如果说流动性危机是碧桂园的短痛、长压，那是碧桂园长期重仓三四线城市造成的。
低线战略帮助碧桂园抓住了上一轮城镇化和棚改货币化的机遇。但是在差异化的时代，这种策略会给公司带来很大的压力——所以你看，恒大的房子大部分都卖出去了，却没有交付，而碧桂园旗下有很多现房却无人问津。
今年上半年，碧桂园69%的销售金额来自三四线城市，31%来自一二线城市。2020年至2021年，公司股权合同销售金额的54%和64%分别来自三四线城市。
这种“拼多多式”的上升方式注定会造成口碑的下滑。“给你一个五星级的家”被嘲讽为“给你一个五周的家”，代表了业主内心深处的无奈。
长期习惯于快速发展的房地产开发模式，导致碧桂园在运营业务上的缺位。2019年，公司提出“高科技大型综合企业”的定位，将房地产、机器人、现代农业确定为企业发展的“三驾马车”。
农业板块的“凤凰优化”在大规模关店后鲜有人提及。虽然杨国强对机器人业务比较重视，但离真正的大规模应用还有相当大的差距。
在房地产业务之外，碧桂园在物业领域的服务也处于行业领先地位。但是，它的问题和碧桂园所有的投资业务一样。当核心地产业务的地位和含金量都不稳定的时候，次核心和边缘业务的命运就很难说乐观了。
现在，只有杨国强一家能拯救碧桂园。
2022年12月底，碧桂园再次调整董事会，两位创业元老退出。公司最高决策层进一步深化了杨家族成员+职业经理人的结构。再过几天，杨将减持50亿港元的碧桂园服务，无息、无抵押借给碧桂园。
不管是长痛还是短痛，都只能持续。
